Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości – Kompleksowy przewodnik

Umowa przedwstępna to kluczowy etap w procesie sprzedaży nieruchomości, który zobowiązuje obie strony – sprzedającego i kupującego – do zawarcia w przyszłości ostatecznej umowy sprzedaży. Taka umowa określa warunki na jakich strony mają przeprowadzić transakcję, a art. 389 Kodeksu Cywilnego ją reguluje. Dzięki niej obie strony mogą czuć się pewniej, mając świadomość, że transakcja ma duże szanse na zakończenie zgodnie z ustaleniami, choć nie daje 100% gwarancji jej realizacji.

Pobierz darmowy wzór umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania w formacie pdf i docx!

Po co podpisywać umowę przedwstępną?

Dzięki umowie przedwstępnej sprzedaży kupujący zyskuje gwarancję, że sprzedawca nie sprzeda nieruchomości komuś innemu, a sprzedający zabezpiecza swoje interesy finansowe, np. poprzez zadatek. Umowa przedwstępna sprzedaży daje stronom czas na przygotowanie się do ostatecznej transakcji, w tym na uzyskanie finansowania, skompletowanie dokumentów oraz załatwienie formalności prawnych.

Banki wymagają umowy przedwstępnej, aby rozpocząć proces analizy wniosku o kredyt. Co więcej, umowa ta chroni interes zarówno kupującego, jak i sprzedającego.

Co zawiera umowa przedwstępna?

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości powinna zawierać kluczowe elementy, które w sposób jasny i precyzyjny określają warunki przyszłej transakcji. Do takich elementów należą między innymi: data oraz miejsce zawarcia umowy, strony, które biorą w niej udział, a także przedmiot sprzedaży, którym jest nieruchomość. Dodatkowo, istotne są oświadczenia właściciela dotyczące stanu prawnego nieruchomości, cena oraz szczegółowe warunki płatności. W umowie przedwstępnej należy uwzględnić kary umowne, stosowane w przypadku naruszenia postanowień, termin zawarcia umowy ostatecznej, zobowiązania stron oraz termin przekazania nieruchomości. Istotne znaczenie mają także postanowienia końcowe, które podsumowują całość ustaleń.

Jakie zapisy powinna zawierać umowa przedwstępna?

1. Data i miejsce zawarcia umowy

Umowa musi zawierać datę oraz miejsce jej podpisania. Jest to nie tylko element formalny, ale także ważny w kontekście ewentualnych sporów, np. w sądzie.

2. Strony umowy

W umowie przedwstępnej należy wyraźnie określić, kto jest stroną sprzedającą, a kto kupującą. Ważne jest, aby precyzyjnie opisać ich dane osobowe, w tym imię, nazwisko, imiona rodziców, adres oraz numer PESEL (lub inny dokument identyfikacyjny).

3. Przedmiot sprzedaży

W tym punkcie należy dokładnie opisać nieruchomość, która jest przedmiotem sprzedaży. Powinna to być precyzyjna informacja o lokalizacji, numerze księgi wieczystej oraz powierzchni, aby uniknąć jakichkolwiek wątpliwości co do jego identyfikacji.

4. Oświadczenia sprzedającego nieruchomość

Sprzedający powinien złożyć oświadczenie, że jest jedynym właścicielem nieruchomości i że nie jest ona obciążona hipoteką ani innymi zobowiązaniami. To zapewnia kupującego, że nabywa nieruchomość bez żadnych ukrytych obciążeń.

5. Cena sprzedaży i warunki płatności oraz kary umowne w związku z niewywiązaniem się z umowy

Cena sprzedaży musi być jasno określona w umowie przedwstępnej. Ważne są również warunki płatności – czy całość zostanie uiszczona od razu, czy w ratach. Zapłata ceny może nastąpić w formie gotówkowej bądź bezgotówkowej (np. przelew). Warto również uwzględnić zapisy dotyczące kar umownych w przypadku, gdyby jedna ze stron nie wywiązała się z umowy.

6. Termin zawarcia umowy przyrzeczonej

Kluczowym elementem umowy przedwstępnej jest określenie terminu, w którym ma zostać zawarta umowa ostateczna. Strony mogą ustalić dowolny termin, jednak jego brak może skutkować unieważnieniem umowy przedwstępnej.

Zgodnie z treścią art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego, jeśli strony nie określiły terminu na zawarcie umowy przyrzeczonej, strona uprawniona do jej żądania może wyznaczyć odpowiedni termin na jej zawarcie.

7. Zobowiązania stron co do załatwienia dokumentów u notariusza

Zawarcie umowy sprzedaży wymaga organizacji odpowiednich dokumentów. W umowie przedwstępnej warto ustalić listę dokumentów, kto jest odpowiedzialny za ich dostarczenie oraz w jakim terminie.

8. Termin wydania nieruchomości

Czasami przekazanie nieruchomości nowemu właścicielowi nie może nastąpić natychmiast po zawarciu umowy ostatecznej. Umowa przedwstępna powinna precyzować, kiedy dokładnie nieruchomość zostanie wydana.

9. Ostateczne postanowienia

W tej części umowy należy zawrzeć wszystkie dodatkowe postanowienia, jakie strony uznają za istotne. Mogą to być np. zobowiązania dotyczące remontów, kto ponosi koszt notariusza czy inne warunki techniczne związane z nieruchomością.

10. Podpisy stron

Brak podpisów stron w umowie przedwstępnej może skutkować jej nieważnością. Dlatego konieczne jest, aby obie strony podpisały dokument, wyrażając zgodę na jego warunki.

Umowa przedwstępna – kto sporządza?

Zazwyczaj sporządzenie umowy powierza się notariuszowi, pośrednikowi nieruchomości lub prawnikowi. Sporządzenie umowy przez specjalistę daje pewność, że wszystkie aspekty prawne zostaną uwzględnione i umowa będzie ważna.

Umowa przedwstępna – zadatek czy zaliczka?

W umowie przedwstępnej zazwyczaj stosuje się zadatek lub zaliczkę.
Zadatek, zgodnie z art. 394 Kodeksu Cywilnego, pełni funkcję zabezpieczenia. W przypadku, gdy umowa przyrzeczona nie dojdzie do skutku z winy kupującego, sprzedający ma prawo zachować otrzymany zadatek. Natomiast, jeśli umowa przyrzeczona nie dojdzie do skutku z winy sprzedającego, kupujący ma prawo żądać zwrotu dwukrotności zadatku. Zaliczka, z kolei, nie pełni roli surogatu odszkodowania. W przypadku rozwiązania umowy, niezależnie od przyczyn, zaliczka podlega zwrotowi, chyba że strony ustaliły inaczej.

Umowa przedwstępna – kto ponosi koszty?

Jeśli pośrednik nieruchomości sporządza umowę przedwstępną, koszt tej usługi zazwyczaj wchodzi w skład pobieranej prowizji. Natomiast gdy prawnik lub notariusz sporządza umowę, zazwyczaj to kupujący pokrywa koszty związane z jej przygotowaniem. Strony mogą jednak wspólnie ustalić inny sposób podziału wydatków, zgodnie z ich indywidualnymi ustaleniami.

Kiedy umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości jest nieważna?

Jeśli umowa przedwstępna nie spełnia wymogów formalnych, takich jak brak określenia stron, brak precyzyjnego opisu nieruchomości czy brak podpisów, można uznać ją za nieważną.

Umowa przedwstępna cywilnoprawna czy u notariusza? Jakie są różnice?

Strony mogą zawrzeć umowę przedwstępną sprzedaży w formie cywilnoprawnej lub notarialnej.

Zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży w formie aktu notarialnego oferuje dodatkowe korzyści, które zwiększają bezpieczeństwo transakcji. Główną zaletą jest możliwość dochodzenia swoich praw przed sądem w sytuacji, gdy jedna ze stron nie chce podpisać umowy przyrzeczonej. W takim przypadku sąd może wydać wyrok, który zastąpi podpis strony uchylającej się od obowiązków, co oznacza, że umowa przyrzeczona zostanie skutecznie zawarta. Ponadto, podpisując umowę przedwstępną u notariusza, można wprowadzić do księgi wieczystej roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej, co zabezpiecza nieruchomość przed jej sprzedażą komuś innemu – np. jeśli inny kupujący zaoferuje wyższą cenę.

Jednak dodatkowe koszty związane z wynagrodzeniem notariusza stanowią pewien minus tej formy umowy, dlatego warto uwzględnić je w budżecie transakcji.

Przeczytaj więcej:
Najczęstsze błędy popełniane przy zakupie nieruchomości i jak ich uniknąć!
Gdzie zgłosić sprzedaż mieszkania? Przewodnik po Urzędach
Podatek od Nieruchomości: Kluczowe Informacje
Czym się różni zaliczka od zadatku na rynku nieruchomości?

Sprawdź nasze opinie w google.